[心得] 關於預售屋. - 看板home | 測速照相出沒點
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看板home-sale.標題[心得]關於預售屋.時間MonOct523:08:072020.預售屋 ...
作者ceca (生活藝術大師 N)
看板home-sale
標題[心得] 關於預售屋.
時間Mon Oct 5 23:08:07 2020
預售屋最大的投資優勢是甚麼? 有三點. 1.槓桿極高. 2.不卡貸款. 3.蓋好前屋齡都是0年 = 沒折舊. 前面兩個沒啥好講,大家都知道...XD 但是最關鍵的其實是第三個,就是蓋好前都不折舊. 因此是否要投資預售屋,關鍵也在取決於他第三個優勢身上. 例如這邊"新建案"每年漲10%,那我買一間蓋3年的預售屋,我等同三年後漲30%用0年屋賣. 如果我買成屋,那三年後他是三年屋... 旁邊新建案拉高30%賣,但你是三年中古屋,你大概只能賣25%甚至以下.因為你吃到折舊. 所以投資的時候,這種漲幅,一定買預售屋... 至於你說老屋....老屋的價格判斷漲跌判斷比較困難並且混沌,一般人比較難掌握. 因此在漲幅不夠多的環境,你會看到很多投資客還是喜歡老屋,利潤不輸預售屋...XD 但是你完全菜鳥跳進去買老屋,又覺得怎麼那麼難賺. 不過在大漲的時候,建商新建案一定是價格飆升最快的,因此老屋有可能賺不贏預售屋. 當然預售屋有他的風險. (這邊撇除資金控管不好亂買預售屋無法過戶炸掉的賭徒) 1.轉手困難... 2.交屋後轉賣交易成本很高. 3.蓋出來的東西可能跟你在代銷中心看到的模型不太一樣. 當然3這一點對投資來講無所謂啦...XD 所以問題會發生在1和2. 對,預售屋就是比成屋轉手困難,主因就是買家幹嘛不去跟建商買而要跟你接地二手? 因此漲幅不夠,例如你買1000你要賣1050,但建商還在賣1050...那你就賣不掉. 甚至建商賣1070..你也賣不掉... 並且你賣1050你如果不是自己賣,委託仲介幹嘛的,你還要被抽傭金. 實際上你取得的利潤其實很薄. 因此漲幅不夠你會很煩惱. 至於過戶,這時候有甚麼代收管理費,或是一些雜費交屋款,不少都不能報在房地合一內. 外加你新屋過戶等同你開始計算房地合一,你立刻賣掉就要抽45%. 新屋你如果跟賣價價差過大,你也會產生你的成本很難處理的問題. 你0年屋跟國稅局說你翻修廁所地板窗戶花了200萬,國稅局會信你嗎..XD 因此,你是否要多放兩年才賣,或是立刻賣掉但要被抽45%並且...
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