[心得] 預售屋為何比成屋貴- 看板home | 測速照相出沒點
只有自住跟傻投客才會在預售屋跌價>權利金時還交屋,請放棄直接買成屋。...預售屋是買方與建商,協議在未來成屋之後,用一個未來的價錢交易,過程中買方...發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc),來自:125.227.23.211※文章網址: ...
作者dragontwo (執行者不嘴炮)
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標題[心得] 預售屋為何比成屋貴
時間Wed Aug 8 09:53:26 2018
先講結論: 1.只有自住跟傻投客才會在預售屋跌價>權利金時還交屋,請放棄直接買成屋。 2.一般狀況下預售屋價錢>成屋10~15%。 如果不認同,認為未來房價會腰斬再腰斬,請跳過這篇文章。 小弟財金畢,所以會從財金面來解釋, 評價為主,不牽涉法規及流程。 為何預售屋跌幅超過權利金不要交屋? 預售屋是買方與建商,協議在未來成屋之後,用一個未來的價錢交易, 過程中買方隨著房屋的完工比例逐步繳交5~15%的權利金,交屋時30%權+70%貸。 一般建設時間隨建商、產品而不同, 寶佳的可能就很快2年,信義聯勤可能要3年++, 華固最近可能比較快,因為賣得好,其他建商則相對慢, 買方有權利在交屋前放棄購屋,當然要賠付約定的違約金, 實例:板上空軍最愛的AMAX,10%首期,工程0付款。 在金融領域裡,有相同的金融產品"選擇權", 約定一個未來價錢交易,買方付權利金給賣方, 比如3年後以70元買興富發股票,權利金5元, 3年後興富發90元,則我賺了20元,報酬率300%, 3年後興富發低於70元,則賠掉權利金5元。龜苓膏。 在預售屋世界則複雜一點,為什麼? 因為傻自住就算現貨價格低過(執行價-權利金),低於執行價15%他們仍然會交屋, 我拜訪過華固、遠雄、國泰,都會得到一樣的回答, 他們的技巧是透過送裝潢、噓寒問暖,換購物件、多買一間給大折扣等等來避免。 但身為一個有點腦子的投資客,跌過買賣價15%, 直接市場買一間執行價打8折的房子就好了,當然認賠不執行, 我同事貴婦投客兩戶明日博,盛會3000萬放棄,龜苓膏。 在金融市場中跌過執行價還買的可能基本不存在,因為選擇權幾乎不會有實物交割, 一般都是現金就結算掉了。 為何預售屋價格高於成屋? 如果執行價比現價低(未來房屋交易價低於成屋價), 興富發3年後執行價40元,現價50元, 我是選擇權賣方我又不是傻了,當然現在在市場50元賣了,還跟你拖到40元, 同理如果預售價賣比成屋便宜,你直接把地賣了不就好了,還投錢開發個屁。 預售屋銷售壓力小,了不起不蓋,養地, 成屋銷售壓力大,一年銷不掉,折舊多...
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