建商不想說的地上權秘密都在這 | 測速照相出沒點
2018年3月29日—│使用年限東扣西扣買前問清楚·│高地租難負擔、新制幫助不大·│地上權、使用權搞清楚有無建物權狀差很大·│地上權核貸利率、成數較一般房貸 ...
房市高漲,每個人都在找低房價,前幾年建商大舉推出地上權建案,比區域行情打6~7折的房價吸引購屋族,但是地上權建案近年來爭議不斷,購買前先了解,別省了房價卻住了不開心,得不償失。
│使用年限東扣西扣 買前問清楚地上權住宅簡單來說,為政府出租國有地給建商,租用年限50~70年不等,因土地所有權還是政府,年限到期就要歸還給政府,不少人買地上權建案都是被價格吸引,但是卻忽略年限問題,地上權案的年限是從建商標到國有地開始計算,若是再扣除工程期及建商年限到期前的整理期,如使用年限50年,消費者可能買到時候使用年限恐不到45年,真正能使用的年限要問清楚。
圖/買地上權建案得以要搞清楚是屬於可分割還是不可分割類型。│高地租難負擔、新制幫助不大未來持有的成本也要考慮,通常地上權建案同樣要繳交房屋稅,因為沒有持有土地,無需繳交地價稅,但是要繳交地租,計算為公告地價的3.5~5%,而一般符合自住的房屋地價稅計算方式,是公告地價打8折為申報地價,再以申報地價的千分之2為地價稅。
例:以44坪房屋,土地持分約11坪計算,一般地價稅自用住宅稅率,每戶每年地價稅約5100元,但是同樣坪數地上權案每年地租約8.9萬元,相差約17.5倍。
高地租讓人聞之卻步,因此政府修法2016年10月以後標售的國有地,地租採「部分固定、部分浮動」計算,按投標當年度公告地價及按地價稅調幅進行調整,雖然此舉可以降低地租負擔,但是不朔及既往,之前的地上權案通通不適用,購買前最好要先確定一下地租為如何計算。
│地上權、使用權搞清楚 有無建物權狀差很大地上權建案就以屬性來說可分為可分割及不可分割類型,包括「華固新天地」、「京站」等知名地上權案都屬不可分割,兩者差異就是地上權房屋屬於可分割過戶者,消費者可以拿到登記著買方名字的建物權狀,擁有建物權,不可分割過戶地上權案,房屋是登記在建商名下,消費者僅擁有使用權,只能拿到建商給予的購買憑證,消費者等同於跟建商租房子。
│地上權核貸 利率、成數較一般房貸差銀行貸款也是買房重要的一環,像是不可分割地上權建案,無建物權狀只有使用權,通常都是銀行貸款給建商,建商再轉貸,因此貸款成數較低,利率也約在3~4%,可分割地上權貸款成數及利率、雖相較於不可分割好,但...
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