地上權住宅6問P2 | 測速照相出沒點

若地上權為「不可分割移轉」，房屋的所有權就仍屬於建商，消費者僅能取得「房屋使用憑證」，也就是只能擁有房屋的使用權，概念形同「長期租賃」，此種產品應 ...

Question 02／「地上權住宅」是何種產品？

顧名思義，「地上權住宅」就是由地上權人興建、用作住宅使用的建築物，地上權人須經過設定登記，合法取得土地的地上權，建築物的所有權屬於地上權人，但土地所有權仍歸原地主，也就是說，地上權人僅擁有房屋產權，但是沒有土地產權。

現行房屋市場上流通的地上權住宅，用地大多來自於政府釋出的國有土地，經由國有財產署公開招標後，再由建商投標及興建房屋，土地產權屬於國家，而建物產權則屬於建商。

不過，由於地上權法規經過多次變革，市面上的地上權住宅分為權利「可分割移轉」和「不可分割移轉」2種，若為「可分割移轉」，代表建商可將房屋所有權以販售的形式移轉給購屋者，購屋者可以取得房屋權狀，早期的「台北花園」、「寶成河畔皇家」均為此種地上權住宅。

若地上權為「不可分割移轉」，房屋的所有權就仍屬於建商，消費者僅能取得「房屋使用憑證」，也就是只能擁有房屋的使用權，概念形同「長期租賃」，此種產品應稱之為「使用權住宅」較為妥當，「京站」和「華固新天地」就屬於「使用權住宅」。

Question 03／地上權和使用權住宅的價格約為市價的6到7成，真的划算嗎？

一般住宅的買賣形式是「買屋又買地」，真正的地上權住宅為「買屋不買地」，使用權住宅則是「不買屋也不買地」。

購買土地的成本通常比購買房屋的成本來得高，尤其在市中心地狹人稠、地價高漲，購地成本大約占了購屋總價的6～7成，等於房屋的價值只有房價的3～4成；若是郊區，購地成本占購屋總價的比例大約為3～6成。

如果單純以房地成本來衡量，地上權住宅只擁有房屋產權，照理說，房價應為市價的3～4成才算合理；而使用權住宅既沒有土地產權，也沒有房屋產權，房價應該更低。尤其地上權和使用權住宅均設定50～70年的年限，期限一到，地上權即會消滅，土地也要歸還給國家，房屋殘值會逐年遞減，因此越晚買，越不划算。然而，近年來地上權和使用權住宅大多位於市中心精華地段，若將房子出租，可有不錯的投資報酬率。

舉例來說，假設地上權住宅購屋成本為600萬元，...