認識地上權與使用權房屋的優缺點@ 黃代書部落格:: 痞客邦 | 測速照相出沒點
2019年1月2日—一般熟悉的買賣房屋模式是具有地政核發的土地與房屋所有權狀,這類房屋可永久居住,且申請貸款時銀行擁有真正的債權,較容易取得貸款;每年 ...
地上權與使用權主因是此類房屋的貸款、轉手、高額地租讓人購買前得先思考房屋對自身價值為何!
一般熟悉的買賣房屋模式是具有地政核發的土地與房屋所有權狀,這類房屋可永久居住,且申請貸款時銀行擁有真正的債權,較容易取得貸款;每年繳納地價稅和房屋稅時,大都適用自用住宅的稅金比例,未來要轉手會因此評價房屋的價值。
地上權與使用權房屋產品只有所有權房價6、7折的不含土地所有權,只有房屋所有權的「地上權房屋」,以及連土地和房屋所有權都沒有,只有房、地使用權的「使用權房屋」兩大類房屋。
地上權和使用權房屋多半由建商向政府單位租下基地蓋樓,推出有50年到70年不等的居住時效建物。地上權建物又分為「產權可分割過戶(即地上權房屋)」和「產權不可分割過戶(即使用權房屋)」兩種。
(地上權房屋)」的買方無法擁有土地所有權狀,只擁有建物所有權狀,在使用期限內可買賣交易
(使用權房屋)」的建物,土地和房屋所有權人是建商,買家只是有期限的房屋使用人,等同買家向建商長期租房,未來要轉售時仍得透過建商來處理。
地上權房屋沒有土地所有權,土地使用期限又受限,只擁有房屋所有權,因此貸款成數較低,一般為買賣價格的5成,利率也高沒幾家銀行有配合承辦。
而使用權房屋絲毫沒有土地和房屋的所有權,在銀行貸款講究抵押擔保的觀念下,買家只是租屋人,在形式上為「銀行無法作為抵押權的標的物,因此不會核貸。
稅務部分~~
不論地上權、使用權房屋或有所有權的居住者,每年一樣得繳「房屋稅」,可適用自住稅率;但有所有權者繳納地價稅,地上權和使用權房屋居住者繳納「地租」,且地租約公告地價的3.5%到5%,地租比地價稅更重變成住越久繳越多的情形。
至於地上權和使用權房屋的增值空間…………
景氣房市好房價上揚之際,也順勢帶動地上權和使用權房屋的增值漲價空間,但房市反轉向下的這幾年這類房屋沒增值性可言。
北市地政局也呼籲民眾,看屋時應注意買賣建物有無所有權狀,還是只有使用契約或憑證,未來過戶或發生繼承等移轉的程序如何辦理。
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